不動産投資、知識、理解、戦略

この1年で理解を深めた不動産投資についてご紹介

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「投資案件」「副業」「お金の勉強」など、お金のにおいがする言葉に対して、怪しいとか胡散臭いとか感じる方は多いのではないでしょうか。

「きっとずるいことをしている」とか「変なこと、怪しいことをやってるのでは」とか勘ぐる人もいますね。

その中でも、いろいろ勘違いされがちな不動産投資について、この1年で理解を深めたのでここでご紹介します。

※SNSや紹介でいろいろな人に会ってみていたときに聞いた話を基にしています。

不動産投資に対する一般的なイメージ

あなたは不動産投資と聞いて、どのような想像をしますでしょうか?

・医者や経営者などお金持ちがやること
・失敗するリスクが大きい
・多額の借金がこわい
・うまいこと買わされてしまうもの
・不労所得のチャンス

あまり良い印象はないのではないでしょうか。インターネットでも、悪評が多くみられがちです。

後述するような不動産投資に関する知識を、旧友とかに面白半分に話してみても、大半の反応は、恐怖でした。ちょっと興味をもった風な人もいましたが、自分で始めることはなく、単に他人事の話をきいて満足しているだけだったり。

学歴が高く、うがった見方をするクセのある人が大半だったということもあると思いますが…

結局、「借金」のイメージが悪すぎたり、「投資」は失敗がこわいというイメージをもっていたりで、リスクをとる気にならないのが一般的なようです。

さらには、不動産投資の営業マンの話は信用できないという方も多いです。

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不動産投資の営業マンに対するイメージ

外資系の保険の営業マンもそうなのですが、やっぱり一般的には「怪しい」といわれがちです。私の大学の先輩に、外資系保険営業マンがいて頼まれたので、何人かの友人に「興味あれば紹介するよ」と伝えたところ、大半が遠慮。一部は突っぱね。一部が会ってみる。といった反応でした。

不動産投資の営業マンも同等かそれ以上でしょう。

私も会社員時代、新橋を歩いていたら、スーツのお兄さんに声をかけられ、サブリース※の話を聞いたことがあります。
※サブリース:大まかに言えば、不動産投資で家賃収入のリスクを低減する仕組み
私自身、そのときは興味より恐怖の感情が強かったです。

やはり、
「営業マンは売るのが仕事。都合のよさそうなことをいってくるだけで、本音や真実は隠されているのではないか」
このように思ってしまっているわけです。

このようなイメージがあることを確認し、いよいよ、本題となります。

不動産投資の本質は”ビジネス”

まず、不動産投資という言葉から「投資」だと認識されていると思いますが、私が思う不動産投資の本質は、「ビジネス」だと考えています。

つまり、家をもっている人が、他の人にレンタル料をもらうことを条件に貸してあげる仕事という解釈です。

2015年頃からairbnbが流行りだしたので、イメージも湧きやすいのではないでしょうか。airbnbが流行った時、賃貸物件をいくつか借りて、airbnbを通して又貸しをすることで利益を出す人たちが現れました。

不動産投資は、ほぼそういうことです。

たとえば、2000万円のローンを組み、30年かけて返済していくマンション1Rを買ったとします。毎月6万円、ローン返済に充てながら、住んでいる人から家賃として7万円のレンタル料を毎月もらえば、毎月1万円プラスになるし、家賃が5万円だったり、返済額が8万円だったりすると、毎月赤字、ということになりますね。

なので、どちらかというと「ビジネス」の方が本質に近い言葉だと思うのです。人が使わなければ毎月赤字という考え方なので。

その一方で「投資」という印象がもたれるのは、「2000万円だった物件が20年後に1000万円になる」など物件そのものの値段が動くことに起因するのではないでしょうか。
これについては、次回、戦略の話をするときに詳しく説明しますが、そもそもXX年後に値段が上がることは期待しないことをお勧めします。

そうしたときの大まかな戦略は、
・新築を購入し、ローン返済をちゃんと迎える
 (=キャッシュフローを黒字にできれば、必ず将来黒字で手元に資産も残る)
・値段が落ちきった中古不動産を購入する。10年後を目安に売る
 (=ほぼ値段は変わらず、損益分岐点を越えて黒字確定して売るのがわかりやすい)
となります。
細かい工夫点もあるので、そちらは次回に。

途中で売ったり、築年数が中途半端なものを勧められて買ってしまうとほぼ負けルートになるのです。

知識は知識である

私が普通の人とちがうな、と思うことの1つは、「怖くても聞いてみちゃう」をするかどうかです。

氷山の一角ですが、不動産投資についての理解をご紹介しました。これは、人から聞いたものです。営業を受けたり、コンサルタントに話を聞いたり。本を読んで知ったことも人に確認して実態を聞いてみたりしました。

だから、今後、不動産投資の営業がきても、良し悪しを判断できる自信があります。

普通の人は、「怖くて耳に一切いれない」を選んでしまうんだと思っています。そうすると、いつまでも同じで変化はありません。

話を聞いてもやっぱり乗り気にならなければ、「やりません」「わかりません」「信用できません」「理解できません」と断ればいいだけなんです。

怖がって拒絶しないで、知識は知識と割り切って獲得しておくと、その後のチャンスを逃さなくなるとも思っています。

▽以前の記事にも図付きの説明がありますのでご参照ください。

まとめ

本稿では、一般的な不動産投資や営業マンに対するイメージ、私が理解していること、知識獲得のお勧め小話をしました。

情報収集はお勧めといいましたが、正直、購入にはテクニックというか、不動産投資業界の裏側からみる必要があるので、それは後日満を持してご紹介します。

記事の投稿はLINE@で通知していますので、ご登録ください。

推奨

サラリーマンの方は長い目で情報収集をしておくことをお勧めいたします。
一応、不動産投資ができる人の信用目安は、年収500万円以上、勤続3年以上ですが、300万円以上でも大丈夫なケースもあるようです。
これは、あくまでお金を借りるための基準なので、もちろん5,000万円の現金があれば、キャッシュで不動産が買えます。

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